お役立ちコラム

住宅ローン減額の為の借り換えについて解説します!

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住宅ローン借り換え

住宅ローンの返済が厳しくなって、借り換えを検討することってあると思うんです。
しかし、借り換えを行う前に事前に確認したいポイントや借り換えのメリットやデメリットを知っておきたいですよね。
また、失敗例も知っておくことで今後ご自身の借り換え時に活かせるでしょう。
今回は、住宅ローンの借り換えを検討している方に向けて詳しくご紹介していきます。

□住宅ローンの借り換えをする前に確認しておくポイント

「借り換えは金利が安いのでお得」と考える方もいらっしゃると思いますが、全員がお得ではありません。
借り換えを行う前にポイントを理解しておかないと損をするかもしれません。
そのため、今回紹介するポイントを事前に理解しておきましょう。

ポイントとは、今後の金利タイプは何を選択するかを事前に決めることです。
金利タイプには、変動型・固定期間選択型・全期間固定型があります。
金利だけで比較すると変動型が一番低いですが、市中金利と連動して返済額が変化します。
市中金利が下落傾向や横ばいのときは良いですが、上昇しているときには弱く、減債総額に影響を受けやすいため注意しましょう。

固定期間選択型は固定された期間があり、この固定期間が長くなるほど金利も高いです。
契約者に大きな支出がある場合におすすめです。
しかし、固定期間の満了時、金利動向によって返済額が影響を受けるかもしれません。

全期間固定型金利は返済期間中におこるリスクを完全に排除できます。
そのため、養育費や老後資金などの資産形成を安定的に行いやすいでしょう。
しかし、他の金利タイプに比べて金利が高い傾向にあります。

金利だけで決めがちになる金利タイプですが、それぞれの特徴を理解した上で自分に合う金利タイプを選択することが重要でしょう。

□住宅ローンの借り換えのメリットとデメリット

住宅ローンの借り換えを申し込む前にメリットとデメリットを理解しておきましょう。
まず、借り換えとは、新しい金融機関で新しいローンを組みなおし、今返済しているローンは一括返済することです。

一番のメリットは総返済額を減らせることでしょう。
借り換えをおすすめしたい人は、住宅ローンの残高が1000万円以上の人・残りの返済期間が10年以上の人・借り換え後の金利差が1パーセント以上の人です。
このような基準ができる理由は借り換え先の金融機関に50〜100万円ほどの諸費用を支払うからです。
新しいローンを契約するときに保証料や融資事務手数料などが新たに必要で、これらの諸費用を差し引いても得をするなら借り換えをおすすめします。
総返済額が減ると、月々の返済額も減りますよね。
月々の返済額が減ることで生活に余裕ができ、返済期間の短縮にもつながりますよね。

逆に住宅ローンの借り換えのデメリットは、やはり諸費用がかかることでしょう。
諸費用には、2~6万円ほどかかる契約書貼付印紙税・返済期間や返済額によって異なる額の保証料・定額型と定率型がある融資事務手数料・0~10万円ほどかかる繰上返済手数料・借入額の0.1~0.4パーセントの抵当権設定費用・不動産1件につき1000円かかる抵当権抹消費用などがあります。
これらの費用を支払う上に、現在利用している住宅ローンの残金返済手続きや新しい契約の締結などが必要なので時間がかかるでしょう。

メリットでご紹介したおすすめしたい人に当てはまっている上で、諸費用や手間を考慮してもメリットがあると判断した方は借り換えを考えるのも良いかもしれません。

□住宅ローンの借り換えでよくある失敗例

事前に失敗例を理解しておくことで、自分が失敗することを防げるでしょう。
今回は、住宅ローンの借り換えでよくある失敗例についてご紹介します。
基本的に住宅ローンの借り換えで失敗するのは、審査基準に引っかかるか、借り換え後に条件やライフプランの面で失敗したと気付くことのどちらかでしょう。

前者の「審査基準に引っかかる」では具体的な例を2つ説明します。
1つ目は、団体信用生命保険に加入できないことでしょう。
基本的に住宅ローンを借りる場合には、団体信用生命保険の加入が必要です。
しかし、生命保険なので健康状態が悪い方の中には加入できない場合があるでしょう。
この場合、健康状態の引受基準を緩くしたワイド団信がありますが、これは金利が上乗せされるため注意しましょう。

2つ目は、転職や収入減で引っかかる可能性があることでしょう。
借り換えのときにも勤続年数や年収をチェックされます。
そのため、前回借りたときに比べて、勤続年数が短かったり年収が下がったりしていると審査が厳しいかもしれません。
年収で引っかかりそうな場合は配偶者との収入を合算するという方法もあります。

後者の「借り換え後に失敗に気付く」失敗例では、金利や返済期間の選択ミスが多いです。
返済期間を短縮するとその分、毎月の返済額も多いですよね。
返済は家計を占める割合が大きいため、事前のプランニングが大切でしょう。

□まとめ

今回は、住宅ローンの借り換えを検討している方に向けて詳しくご紹介しました。
借り換えはメリットも多いですが、デメリットもあるので、全てを踏まえた上で得する場合のみ活用しましょう。

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